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목차
1. 부동산 PF란?
부동산 PF(project financing)은 한 프로젝트의 사업성 및 프로젝트에서 발생하는 미래 현금흐름을 담보로 프로젝트 수행에 필요한 자금을 조달하는 방법입니다. 간단히 말하면 부동산용 대출인데요. 다른 자금 조달 방법과 다른 점은 기업의 신용과 담보에 기초하여 자금을 조달하는 방법과는 달리 기업이나 법으로부터 개별화되어 오직 부동산 개발을 통해 발생하는 미래 현금흐름에 대해 상환해야 하는 재원입니다.
금융기관이 돈을 빌려주는 과정에서 기업과 부동산 개발의 차이점은
일반 기업 : 우리 회사 이 정도면 믿을 만하지? (담보, 신용)
부동산 개발 : 우리 완공하면 돈 많이 벌 수 있다? (미래현금흐름)
라고 볼 수 있습니다.
부동산 PF는 각자의 역할이 있는데요. 2009년 이후 각자의 역할로 인해 일차적인 손실은 완화되었으나 반대로 서로 간 연계성이 증가했습니다. 그래서 앞의 글의 내용인 태영건설 워크아웃의 여파가 건설사에만 그치지 않는 것을 알 수 있습니다.
2. 왜 우리나라에서 문제가 될까?
세계적으로 부동산 침체인데 유독 우리나라에서 문제가 되고 있습니다. 우리나라의 PF 구조의 취약점이 문제가 된 것인데요. 우리나라는 일정 요건만 충족이 되면 총 사업자금의 5~10% 정도 수준의 사업금액으로 부동산개발을 진행할 수 있습니다. 일정 요건은 건축물의 연면적 2천제곱미터 혹은 연간 5천제곱미터 이상이거나 토지의 면적이 3천제곱미터 또는 연간 1만제곱미터 규모 이상의 부동산 개발의 경우 개인자본금6억원(법인3억원)을 갖추고 등록할 수 있습니다. 우리나라는 2022년 기준 대략 2700개 정도 등록 되었으며 미등록 업체까지 포함하면 6만여개가 넘습니다.
이 기본 사업자금 외에 총 사업자금에서 모자란 나머지를 금융기관의 브릿지론을 통해 자본을 마련할 수 있는데요. 대형증권사가 제공하는 브릿지론의 토지담보대출의 LTV(담보인정비율)이 평균 70%후반 정도이며 중소형사는 평균 90%가 넘습니다. 이후 PF대출을 받게 되는데 이 PF대출이 건설자금에만 쓰이지 않고 토지구입자금도 상환합니다. 이는 브릿지론 상환에도 쓰인다는 것인데요. 또한 수분양자들의 계약금이나 중도금대출도 사업비로 사용됩니다. 그래서 주택담보대출의 상환이 PF대출에 영향이 가고 또 PF 상환이 브릿지론에도 연결이 됩니다. 한 곳이 잘못되면 모두 연쇄작용이 일어날 수 있는 구조인데요. 기존 사업금액이 5~10% 수준으로 작은 경우에는 문제 발생 시 해결하기 어렵습니다. 미분양 비율이 높으면 그냥 공사가 중단되기까지 하죠.
문제가 없는 다른 나라들은 대출끼리의 연관성이 없다고 볼 수 있습니다. PF 대출을 오직 건설 자금으로만 사용할 수 있고 사업 시작금액의 비율도 20~30%로 큰 경우가 대부분입니다. 또한 우리나라처럼 선분양을 하더라도 분양자들의 자금을 직접적인 사업비로 사용하지 않습니다. 물론 우리나라의 환경 특성상 분양자의 계약금이나 중도금까지 사업비로 끌어다 써야 하고 다른 나라들은 여러 금융시장이 발달하여 다양하게 투자 받을 수 있는 차이가 있습니다.
이러한 구조로 인해 우리나라 부동산 PF의 특징으로 높은 레버리지와 사업 기간 중 연속적인 자금조달이라고 볼 수 있습니다. 하지만 부동산의 침체, 고금리, 공사비용 증가 등의 시장 요인의 악화는 곧 수익성 저하로 직결되는데요. 자금조달 구조의 취약성이 드러나며 부동산 PF의 위험이 증가한 것입니다. 어느 분야든 구조의 개선이 필요하다고 누구나 느끼는 것들이 있습니다. 하지만 현재 건설사들의 워크아웃은 분야를 막론하고 현재 닥친 위기의 해결이 더 중요해 보이는 것 같네요.