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이번 국토교통부는 5대 핵심과제를 발표했습니다. 그중에서 주택시장 안정도 포함되어 있는데요. 이는 현재 거래절벽인 부동산 시장이 실거래 소유주들의 거래에도 영향을 미친다고 보고 있습니다. 중국 수준은 아닐 수 있지만 부동산 경제의 영향이 다른 경제에도 영향을 미칠 수 있는데요. 우리나라의 자본 포트폴리오는 부동산이 많은 파이를 차지하기 때문이에요. 규제가 어떻게 바뀌는지 아래 내용과 함께 살펴보겠습니다.
규제지역 해제
현재 부동산 시장은 거래절벽으로 급감한 상태입니다. 먼저 규제지역을 해제하는 움직임을 볼 수 있어요.
- 현재 : 서울 전 지역, 과천, 성남(수정·분당), 하남, 광명이 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정되어 있습니다. 또한 서울 15개구(강남‧서초‧송파‧용산‧성동‧노원‧마포‧양천‧강서‧영등포‧강동‧종로‧중‧동대문‧동작)15개 구(강남‧서초‧송파‧용산‧성동‧노원‧마포‧양천‧강서‧영등포‧강동‧종로‧중‧동대문‧동작)는 주택 투기지역으로도 지정되어 있죠
- 개선 : 서울의 강남, 서초, 송파, 용산을 제외한 전 지역을 투기과열지구, 조정대상지역, 투기지역에서 전면 해제합니다. 강남, 서초, 송파, 용산은 대기 수요 등을 감안하여 투기과열지구 및 조정대상지역을 유지할 예정인데요. 그 외에 서울 21개구, 경기 전 지역은 해제입니다. 또한 위에 언급된 서울 44 구외에 서울의 주택 투기지역도 모두 해제됩니다.
성동‧노원‧마포‧양천‧강서‧영등포‧강동‧종로‧중‧동대문‧동작(11개구)
이것은 관보 개제가 완료되는 1월 5일 목요일 00시부터 효력이 발생해요.
민간택지 분양가 상한제 적용지역 해제
- 현재 : 서울 18개구 309개 동과 과천·하남 ·광명시 13개 동이 민간택지 분양가 상한제 지역으로 지정되어 있어요.
* 서울: 강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·중·광진·서대문 전 지역, 강서(5개동)·노원(4개동)·동대문(8개동)·성북(13개동)·은평(7개동) 경기: 과천(5개동)·하남(4개동)·광명(4개동)
- 개정 : 강남, 서초, 송파, 용산 제외 전 지역 민간택지 분양가 상한제 적용지역에서 전면 해제입니다. 이는 주거정책심의위원회의 분양가상한제 적용지역 조정(안)을 통해 최근 주택시장의 불황과 상한제 적용으로 실수요자의 불편 등을 고려한 것입니다. 효력은 1월 5일 00시 이후 입주자모집승인 신청건부터 적용됩니다.
*분양가상한제 해제지역
- 서울 : 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 중, 광진, 서대문구 全 지역, 강서(5개동강서(5개 동), 노원(4개동노원(4개 동), 동대문(8개동동대문(8개 동), 성북(13개동성북(13개 동), 은평(7개동은평(7개 동) <총 14개구>
- 경기 : 과천(5개동과천(5개 동), 하남(4개동하남(4개 동), 광명(4개동)
추가로 민간택지 분양가상한제 지역과 상관없이 의무적으로 분양가 상한제가 적용되는 도심복합사업, 주거재생혁신지구 사업도 분양가상한제 적용을 배제할 계획입니다. 이것은 주택법 개정사항이므로 즉시 개정할 것으로 보입니다.
전매제한 완화
현재 수도권 기준 최대 10년, 비수도권은 최대 4년 전매자헨이 적용 중이에요. 전매 재한은 쉽게 말하면 부동산 분양자가 일정 기간 동안 다시 팔 수 없는 것을 뜻합니다. 현재 수도권의 경우 분양가상한제, 시세 대비 분양가, 규제지역 여부, 권역 구분 등에 따라 최소 6개월에서 최대 10년까지 차등적용되고 있었어요.
마찬가지로 비수도권의 경우도 분양가상한제, 규제지역, ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 상 용도지역 구분 등에 따라 최대 4년까지 차등 적용되고 있습니다.
18년 이전 전매제한은 수도권 기준 최대 3년 수준이었으나 코로나 이전에 대폭 강화되고 분양가 대비 시세비율 간 차등적용 등 새로 도입되면서 현재의 전매제한이 완성되었는데요. 이는 규제 수준이 과하고 여러 제도가 복잡하기 때문에 일반 국민들이 이해하기 어렵다는 얘기도 있었습니다.
개선을 통해 기간 완화와 복잡했던 규정을 간소화됩니다. 이는 수도권의 공공택지 및 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 6개월로 완화돼요.. 비수도권의 경우 공공택지 및 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월, 그 외 지역은 전면 폐지입니다. 전매제한 완화는 주택법 시행령의 개정사항이므로 즉시 개정될 예정입니다. 또한 시행령 이전에 분양받았더라도 전매기한이 남아있는 경우 개정된 시행령을 소급하여 완화된 규정이 적용될 예정이에요.
수도권 분양가 상한제 주택 실거주 의무 폐지
현재는 수도권 분양가 상한제 주택의 분양자는 입주 가능일로부터 2~5년 해당 주택에 실제로 거주해야 합니다. 이것이 거주이전을 제약함으로 불편함과 동시에 소유가 많은 신축임대의 공급을 위축시킨다는 비판이 많았어요. 이것을 수도권 분양가 상한제 주택과 공공 재개발 일반분양분에 적용되는 실거주 의무를 폐지합니다. 주택법 개정사항이며 이전에 적용된 의무에도 소급하여 같이 적용될 예정이에요.
또한 주택법 개정과 별개로 민간택지 분양가상한제 지정이 해제된 지역에서는 해제 이후 분양 시 주택 실거주의무가 폐지됩니다.
중도금대출 보증 분양가 기준 폐지
현재는 HUG(주택도시보증공사)의 중도금대출보증이 가능한 주택의 분양가 상한선이 12억원입니다. 하지만 이것이 분양가가 12억이 넘는 주택은 실수요자들의 청약 기회가 제한된다는 지적이 많았어요. 그리고 중도금대출보증의 경우 인당 5억 원까지만 가능해서 어려움이 있었죠.
이를 보증이 가능한 분양가 상한 기준을 폐지하여 분양가에 관계없이 모든 분양주택에서 중도금 대출을 받을 수 있게 되었습니다. 또한 1인당 중도금대출보증 한도도 폐지됩니다. 이것은 HUG의 내규 개정 후 은행시스템 준비를 거쳐 올해 1분기 내에 시행할 예정이에요.
특별공급 분양가 기준 폐지
현재는 투기과열지구 내 분양가 9억 원 초과주택은 특별공급을 배정할 수 없게 제한하고 있습니다. 이는 다자녀 가구 등 특별공급 수요자가 희망하는 주택 공급을 어렵게 하는 문제가 있었어요. 이것도 폐지가 되어 분양가와 관계없이 모든 주택에서 특별공급 가능하도록 개선됩니다. 이는 주택공급규칙 개정사항으로 2월까지 개정 완료할 예정이에요. 소급하여 적용하지 않고 시행 이후부터 적용됩니다.
1주택 챵약 당첨자 기존주택 처분 의무 폐지
기존에는 수도권이나 광역시에서 1 주택자가 청약에 당첨된 경우에는 기존 보유 주택을 2입주가능일로부터 2년 이내에 처분해야만 했는데요. 최근 거래침체의 여파로 기존주택의 처분이 어려워지고 있습니다. 그래서 기존주택 처분 의무를 폐지하고 2월 중 개정을 완료하여 상반기에 시행될 예정입니다. 또한 시행 이전에 청약 당첨된 경우에도 소급하여 적용할 예정입니다.
무순위 청약 자격요건 완화
현재는 본청약(1,2순위) 이후 당첨포기, 계약 취소 등으로 발생한 미계약 물량에 대한 무순위 청약은 무주택자만 신청 가능했습니다(21.5 이후). 하지만 현재에는 물량 해소에 어려움을 겪고 있죠. 개선을 통해 무주택자도 신청이 가능하게 되었고 2월 개정, 시행할 예정입니다.
마치며
우리나라의 부동산시장이 적지 않은 만큼 시장의 변화에 따라 지속적으로 개정이 되고 있는데요. 금리 인상은 올해에 상고하저를 보입니다. 또한 부동산 전문가들도 금리와 물가가 안정되어도 다시 변동하기에 어렵다고 보고 있죠. 그래서 올해 부동산투자에는 더 신중을 가해야 합니다. 당장 규제완화라고 하여도 실소유자 외에는 거래를 하기에 아직 어려울 것으로 생각이 되는데요. 새 정부가 지금까지 4번의 부동산규제 변경이 있었던 만큼 멀리 내다봐야 할 시기인 것 같습니다.