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목차
1. 건설사의 워크아웃 및 부동산 PF의 위기
대형 건설사 중 한 곳인 태영건설의 워크아웃 신청으로 부동산 PF 위기가 수면위로 올라왔습니다. 2013년 쌍용건설 이후 대형 건설사라고 볼 수 있는 30위권 이내 있는 건설사 중 워크아웃 신청은 태영건설이 처음입니다.
포스트 코로나로 접어들면서 세계적인 경기 침체가 도래했고 그 중 부동산 시장이 먼저 영향을 받기 시작했는데요. 코로나 이전까지는 부동산 PF를 끼고 시공하는 것이 당연했습니다. 자기자본 외에 브릿지론(다리를 연결해 주는 대출, 연계자금)을 통해 PF대출을 받고 분양만 성공한다면 관련 금융사, 건설사 등의 수익은 엄청났으니까요. 그래서 아파트 외에도 수익형 오피스(지식산업센터, 오피스텔 등)까지 PF가 확대되었습니다.
하지만 지식산업센터를 몇 곳 가보셨으면 알 수 있습니다. 거의 깡통인 곳이 많거든요. 부동산 시장이 얼어붙어 분양은 줄어들고 있고 건설사들의 PF대출 잔액은 늘어났으며 이에 대한 금리 또한 2배가량 늘어나 있는 상태입니다. 태영건설이 워크아웃을 신청하기 이전에도 올해 초 대우건설이 440억 정도를 손해를 보며 시공권을 포기한 사건과 더 이전에 레고랜드의 채권 부도처리 등 큼지막한 사건들이 있었습니다. 관련 업을 종사하지 않더라도 전조증상은 충분히 많이 보이고 있었습니다.
2. 부동산 PF란(project financing)
부동산 PF는 간단히 말해 부동산용 대출입니다. 한 프로젝트의 사업성 및 프로젝트에서 발생하는 미래 현금흐름을 담보로 프로젝트 수행에 필요한 자금을 조달하는 금융기법인데요. 자신의 자본 외에 타인자본(대출)을 구하는 것입니다.
3. 워크아웃도 모두 할 수 있는 게 아니다?
기업의 워크아웃은 무엇일까요? 워크아웃(work out)은 부실기업의 회생을 위한 구조조정이나 경영혁신 활동을 의미합니다. 기업개선작업이라고 불리기도 하는데요. 간단하게 말하면 기업이 계속기업을 유지하기 어려울 때 지원하여 돕는 것이라고 볼 수 있습니다. 물론 일시적으로 재무적으로 어렵거나 혹은 기업이 당장은 부실해도 회생 가능성이 있는 기업이 대상인데요.
태영건설은 태영그룹의 모태 기업으로서 SBS 등을 소유하고 있습니다. 만약 중소형기업의 경우 워크아웃의 요건에 적합할 수 있을까요? 금융감독원장은 12월 12일에 사업성이 미비하거나 자산 감축 등 어떤 파격적인 조치 없이 재무적으로 지속할 수 없는 곳은 시장 원리에 따른 조정이나 정리, 손실 부담 등을 전제로 진행하게 되는 것이 불가피하다고 했습니다. 사실상 자금력이 약한 중소기업들은 회생 가능성이 상대적으로 적을 수 있기 때문에 워크아웃 가능성도 어렵다고 볼 수 있을 것 같아요.
태영건설은 그간 1조원 이상의 자구노력과 워크아웃을 위한 계열사 매각, 자산 및 지분 담보 제공 등 추가적인 자구계획이 있었습니다. 또한 시장에서 태영건설의 워크아웃에 대한 긍정적인 점은 미국 FOMC 이후 안정적인 글로벌 금융시장, 작년 레고랜드 사태때와 다른 우리나라 국내 시장의 안정, 태영건설의 워크아웃 이전에도 상당 기간 시장 참여자들이 이 이슈를 지켜봐 왔기 때문에 이에 대한 시장 관리에 가능성을 보였기 때문인데요. 주요 건설사 중 부채비율이 높음에도 불구하고 여러 가능성을 평가하여 기업회생 가능성을 보여주고 있습니다.
4. 태영건설 워크아웃 방안과 이해관계들
태영건설이 채권단에 워크아웃을 신청했으며 주채권은행인 산업은행이 채권자협의회를 소집해 절차를 진행했습니다. 관련주요 은행으로는 산업은행, 국민은행 등이 있는데요. 채권단이 75% 이상 동의해야 진행할 수 있으며 현재 관련 절차에 진입했습니다.
태영건설에 관해서는 금융감독원에서도 대응 방안을 모색하고 있으며 크게
○ 태영건설 정상화 유도
○ 분양계약자 및 협력업체 등 보호
○ 시장충격 최소화
3가지 방안을 중심으로 진행되고 있습니다. 시공하고 분양하는 과정에서는 엄청난 규모의 돈이 들어갑니다. 몇백, 몇천억, 조 단위의 돈이 들어가기 때문에 이에 따라 이권도 상당히 크고 많이 얽혀있습니다. 부동산 PF 대출이 건설사뿐만 아니라 금융사 등 많은 이해관계가 있기 때문에 이 워크아웃의 여파는 어디까지 영향을 미칠지 걱정이 되는데요. 그래서 건설사의 정상화뿐만 아니라 여러 이해관계자와 시장의 충격도 반드시 고려해야 하는 상황입니다.
금융감독원에 따른 구체적인 수치를 알려드리면 현재 태영건설의 PF 사업장은 현재 60개 정도입니다. 브릿지론, 본 PF도 총 60개이며 분양 계약자가 있는 사업장은 22개, 19,869세대입니다. 또한 공사를 진행되고 있는 곳은 140곳이며 이에 대한 협력업체는 581개 사입니다. 하도급 또한 1,069건이구요. 태영건설만의 워크아웃이만이 문제가 아니라 의존이 높은 관련 협력, 하도급 업체들도 위기인 상황입니다.
항상 마지막 코멘트는 고민이 많지만 이번 글에 대한 코멘트를 달기에는 무거운 주제로 느껴져서 더 고민이 되는데요. 오늘 글 외에도 더 세세한 인과관계들이 있어 방향이던 여파가 엄청 클 것으로 생각되기에 3자의 입장에서는 긍정적으로 해결되기를 바랄 뿐입니다.