전세보증금 변제순위 변경(국세기본법, 국세징수법)

1) 기승을 부리는 전세 사기

  최근 빌라왕 사태로 깡통전세가 더 이슈가 되고 있습니다. 원래도 카카오 등 전세보증대출이 편리해지면서 월 고정지출이 적은 전세가 대 유행을 했었어요. 그 유행을 타서 전세 사기도 기승을 부렸구요. 특히 깡통전세의 경우 우리나라에서 임차인이 돈을 돌려받기 힘든 구조였어요. 우선변제 순위에서 보통은 임차인은 후순위거든요. 

2) 지금까지 계속되는 깡통전세

  깡통전세는 임대인에게 전세보증금을 내고 전셋집에 들어가는 경우에요. 이때 계약 기간에 임대인의 부도, 혹은 보증금을 돌려줄 돈이 없을 때 전셋집은 경매로 넘어가게 됩니다. 경매가 낙찰이 되면 그 돈에서 전세보증금을 돌려받을 수 있죠. 운 좋게 바로 입찰이 되어도 시세보다 낮은 금액입니다. 하지만 유찰이 되는 순간 유찰 한번당 20~30%의 가격 하락이 생겨요. 여기서 온전히 먼저 돈을 돌려받으면 좋지만 원래 임차인의 세금, 그다음  전입신고 이전의 근저당을 통한 은행 빚 등을 변제하고 남은 금액 중 임차인의 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 혹은 전세보증보험이 있다면 HUG에서 우선변제 받을 수 있죠. 하지만 전입신고나 전세권 설정은 누구나 시간을 투자하면 효력을 가질 수 있습니다. 하지만 전세보증보험은 전셋집에 따라 불가능한 집들도 있어요. 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 큰 집은 애초에 보증보헙가입이 거절됩니다. 보통 전셋집을 구하는 사람들은 대학생이나 사회초년생들입니다. 관련 업이 아니면 아무리 공부하고 집을 구한 들 작정하고 사기 치려는 사람들을 완전히 막기는 힘든 구조였어요. 결국 이 빌라왕 사태만 봐도 알 수 있죠.

  임차인 입장에서 사전에 임대인의 정보를 파악하면 합리적인 의사결정을 하는 것에 도움이 되겠죠. 하지만 세금 미납의 경우 임대인의 동의를 받아야 열람할 수 있었습니다. 지금도 여러 SNS, 혹은 영상을 통해 전세에 관한 정보를 접하시는 분들이 많은, 사기를 예방하려 여러 특약을 넣어달라고 하면 당연히 사기는 당하지 않겠죠. 하지만 임대인 입장에서 사기가 아니더라도 귀찮게 하거나 첫인상이 좋지 않게 잡히면 그냥 다른 임차인 구하면 되거든요. 사실 특약을 넣는 것이 마냥 쉬운 일은 아닙니다. 
 

3) 국세기본법, 국세징수법 개정

  여러 허점이 있기 때문에 전세 사기가 지속해서 나타나고 있어요. 정부는 이번 일을 계기로 국세징수법 개정과 특히 전셋집이 경매로 들어가면 전세보증금을 우선 변제해주는 것으로 국세징수법을 개정하기로 할 예정인데요. 원래는 임대인의 체납이 있으면 먼저 변제가 됩니다. 당해세의 여러 종류로 종부세(종합부동산세), 상속, 증여세, 재산세, 지방교육세 등등 있으면 임차인 입장에서는 매우 난감하죠. 보통 근저당도 확정일자보다 먼저 설정된 경우가 대부분이기 때문에 또 은행에서도 돈을 가져갑니다. 하지만 개정을 통해 당해세보다 전세보증금을 우선 변제받을 수 있게 되었어요. 

4) 하지만 확정일자 이후 당해세에 적용, 임대인의 체납 ‘미동의’ 열람

  그러나!! 확정일자 이전의 체납 내역이라면 역시 보호받지 못합니다. 이 임대인의 체납 내역은 임대인의 동의를 구하고 부동산 소재지 관할 세무서에서 열람할 수 있었는데요. 이도 역시 개정을 통해 동의 없이 임대인의 체납 내역을 알 수 있게 되었습니다. 그래서 사전에 꼼꼼히 확인 과정을 거치면 이전보다 확실히 사기당할 확률이 줄어들긴 했죠. 
  그리고 빌라왕의 사태처럼 계약 기간에 집주인이 바뀌었을 경우 새로운 집주인의 체납 문제로 전세보증금 관련 피해를 없애도록 하는 내용도 마찬가지로 국세기본법에 추가하기로 되었습니다. 또한 국회에서도 세입자 임대보증금 보호 법안들이 발의되고 있어요. 내용은 위와 크게 다르진 않지만 오랫동안 골머리를 앓아온 의제들이 정책으로, 법으로 발현되는 것 같습니다. 

  저도 사회초년생으로서 전셋집을 고려했던 시기가 있습니다. 딱 전세 사기가 한창 기승을 부릴 때였어요. 이때 대출받아 전세를 구하면 월 고정지출의 메리트가 월세보다 훨씬 컸습니다. 보통 전세대출을 통한 이자는 10~20만원 내외였고 월세는 40~50만원 정도였으니까요. 저도 그래서 전세 사기를 당하지 않기 위해 나름 여러 정보를 모으며 공부했습니다. 하지만 결국은 정말 사기를 칠 사람이라면 당장 ‘사회초년생 수준에서 사기를 안 당할 수는 없겠구나.’라는 생각이 들더라구요. 그래서 월세로 집을 구했고 지금도 월세로 살고 있습니다. 작년에도 전세 사기가 기승을 부리니 관련 법안에 관한 뉴스들을 본 적이 있어요. 언젠가 개정되어서 ‘진짜 사기당하기 힘든 시기가 오면 전세를 구해야겠다.’라는 생각을 했거든요. 이제야 조금은 그런 시기가 다가오는 것 같습니다. 이게 여러 피해자가 생기고 큰일이 되어야 고쳐진다는 게 참 슬프긴 하지만요. 저의 전공 외에 인생 살면서 도움이 되는 것 중에 하나는 부동산이라고 생각이 들더라구요. 전세 사기를 당하면 마음이 참 아플 것 같아요. 앞으로도 정진해야겠습니다.